Naučte sa stratégiu nákupu nehnuteľností a snažte sa pochopiť trh s nehnuteľnosťami čo najkomplexnejšie vo svoj prospech.
Ako všetky veľké investície aj kúpa nehnuteľností je veľmi náročný proces. Je to vzrušujúce, emotívne a zároveň niekedy skľučujúce. S veľkou pravdepodobnosťou sa bude jednať o najväčší nákup vo vašom živote. K samotnej realizácii nákupu je potrebné vedieť množstvo informácií, krokov, úloh a požiadaviek tak, aby ste neurobili veľmi drahú chybu v tomto procese.
Čo je nehnuteľnosť?
Nehnuteľnosť, alebo nehnuteľná vec, alebo realita (mimo práva) je pozemok, alebo stavba spojená pevne so zemou pevným základom ( § 119 Občianskeho zákonníka). V slovenskom práve neplatí zásada Superficies solo credit – je to právna zásada, ktorú môžeme nájsť už v Antickom práve, keď ju prvý vyslovil rímsky právnik Gaius. Podstatou je princíp, že všetky stavby či iné objekty, ktoré sa nachádzajú na pozemku a sú pevne spojené so zemou, patria k tomuto pozemku. Z toho vyplýva, že vlastník pozemku je teda vlastníkom aj všetkých nehnuteľností.
Táto zásada neplatí na Slovensku a majiteľ nehnuteľností môže byť iný, ako majiteľ pozemku, čo je veľmi dôležité vedieť pri kúpe akejkoľvek nehnuteľnosti.
Aký je Slovenský trh s nehnuteľnosťami ?
Slovenský trh s nehnuteľnosťami má najväčšiu mieru vlastníctva nehnuteľností spomedzi krajín EU s viac ako 90% populácie vlastní nehnuteľnosť (Kubas, 2018).
Dopyt po vlastníctve nehnuteľnosti sa rozšíril s rastom príjmov v spojení s demografickým vývojom a to smerom k väčšej koncentrácií ekonomicky aktívneho obyvateľstva schopných
splácať hypotekárne úvery.
Čo dopomáha na Slovensku k tomu, aby ste si zabezpečili svoju vlastnú nehnuteľnosť?
- Nárast nominálnych miezd obyvateľstva na Slovensku.
- Následné uvoľnenie noriem bánk.
- Priaznivé prostredie daňovej politiky dane z nehnuteľností.
- Nedostatočne rozvinutý trh s dlhodobým prenájmom nehnuteľností. Tento trh s bývaním predstavuje len 10% z celkového trhu s bývaním. Tejto časti sa nedarí zabezpečiť dostatočnú alternatívu k vlastníctvu nehnuteľnosti. Súčasné pravidlá prenájmu uprednostňujú krátkodobý prenájom čo neumožňuje prenajímateľom získať pocit stability a predvídateľnosti a to ešte zrýchľuje dopyt po vlastnom bývaní.
- Prevody nehnuteľností sú prakticky oslobodené od dane (napríklad dary a dedenie majetku sa nezdaňuje a kapitálové výnosy z predaja nehnuteľností sú oslobodené od dane po 5 rokoch vlastníctva).
- Dane z nehnuteľností sú jedinou daňou z nehnuteľností vyberanou na Slovensku a tieto daňové sadzby sú nepružné vzhľadom na trhovú hodnotu nehnuteľností.
- Medzi nefiškálne podpory vlastného bývania patrí aj dotácia úrokov z hypotekárnych úverov pre mladých.
- Obmedzenie ponuky ako je napríklad obmedzenie o využívaní štátnej pôdy a pomalé vydávanie stavebných povolení a mnoho ďalších obmedzení
Vývoj cien nehnuteľností na Slovensku
Kam budú smerovať ceny nehnuteľností v roku 2023?
Trh s nehnuteľnosťami to mal v roku 2022 veľmi náročné, pretože ceny na začiatku roka boli vysoké a pokračovali v predĺženom období v raste, ktorý sa začal na začiatku pandémie vďaka kombinácií mnohých faktorov.
V druhej polovici roku 2022 a to najmä v posledných mesiacoch sa však ceny nehnuteľností otočili.
Aktivita trhu s nehnuteľnosťami sa dostala koncom roka na úroveň pred pandémiou.
Teraz väčšina indexov cien nehnuteľností ukazuje na spomalenie a pokles cien. Ceny nehnuteľností klesajú najrýchlejším tempom od roku 2008. Turbulencie na realitnom trhu ktoré boli v septembri, odštartovali novú kapitolu na trhu s bývaním. Žiadosti o hypotéky klesali, keď sa úrokové sadzby zvyšovali a takéto zvýšenie sadzieb, plus stále vysoké ceny nehnuteľností zásadne zmenili dynamiku cenovej dostupnosti pre potencionálnych kupujúcich.
Oprávnene môžeme očakávať, že ceny nehnuteľností v roku 2023 klesnú do 10% v dôsledku výšky úrokových sadzieb a rastúcich životných nákladov.
Po dvojročnom boome na trhu s nehnuteľnosťami takéto spomalenie bolo nevyhnutné, zákonité a očakávané. Realitný trh zaznamenal jeden z najväčších nárastov cien nehnuteľností v histórii.
Toto by mohlo znamenať, že rok 2023 bude vhodným časom na kúpu nehnuteľností pre tých, ktorí chcú získať výhodnú cenu.
Zdá sa, že podmienky na finančnom trhu sa postupne stabilizujú a takisto aj hypotekárny trh potrebuje na stabilizáciu trošku dlhší čas.
Pri pohľade na rok 2023 bude samozrejme náročnejšie ekonomické prostredie a trh s nehnuteľnosťami bude pokračovať v obnove rovnováhy, aby odrážal reálne skutočnosti na trhu. Hoci obmedzená ponuka nehnuteľností na predaj bude naďalej podporovať rast ceny, tak pandémiou vyvolaný nárast dopytu ustúpil a trh sa postupne dostáva z rekordne nízkych úrokových sadzieb.
Predpokladaný pokles cien posunie priemernú cenu nehnuteľností na úroveň zhruba z apríla 2021.
V súvislosti s touto prognózou stále existuje veľa neistôt. Pričom základné úrokové sadzby a úrovne nezamestnanosti sú kľúčové pre určenie budúcich zmien.
Prečo ceny nehnuteľností klesajú?
Na trhu s nehnuteľnosťami visí kombinácia týchto faktorov, ktoré sú zodpovedné za pokles cien:
- Úrokové sadzby za posledných 12 mesiacov exponenciálne rástli.
- Narastajúca inflácia a tlaky na životné náklady ako sú hlavne požiadavky na energie a to napriek garanciám fixovanej ceny zo strany vlády.
- Očakáva sa, že porastie nezamestnanosť aj keď, minimálne ale pre mnohých ľudí to bude naozaj náročné.
Mnoho potencionálnych kupujúcich bude nepochybne pokračovať vo svojich nákupoch a chronický nedostatok ponuky bývania bude pribrzďovať pokles cien.
Ste pripravený stať sa kupujúcim nehnuteľnosti?
Aj keď kúpa nehnuteľnosti je naozaj vyčerpávajúci proces, nenechajte sa odradiť.
Prijmite výzvu stať sa majiteľom nehnuteľnosti!
Prieskum spoločnosti GOFORINSGHT pre spoločnosť INDEX hovorí, že každý šiesty obyvateľ Slovenska momentálne zvažuje kúpu novej nehnuteľnosti.
Pri kúpe nehnuteľnosti buďte pripravený a trpezlivý!
Tu je zopár rád od spolumajiteľky realitnej kancelárie a profesionálnej realitnej manažérky Martiny Pivarníkovej z Ahura Reality, s.r.o. , ktorá sa zaoberá predajom a kúpou nehnuteľností v Michalovciach a okolí.
Existuje veľa dôvodov, prečo chcete byť majiteľom nehnuteľnosti.
Najčastejšie dôvody, s ktorými sa stretávame sú:
- Túžba po väčšom priestore
- Presvedčenie, že nehnuteľnosť je dobrá investícia
- Presťahovanie sa do cenovo dostupnejšej oblasti
- Túžba byť bližšie k rodine
- Presvedčenie že kúpa je lepšia ako prenájom
- Túžba po lepšom umiestnení nehnuteľnosti (napríklad lepšia komunita, alebo blízkosť vody atď.)
Chcieť kúpiť nehnuteľnosť a byť pripravený kúpiť nehnuteľnosť nie je to isté!
Je veľmi dôležité úprimne posúdiť či ste pripravený kúpiť nehnuteľnosť a zaviazať sa na desaťročia. Pri rozhodovaní, či je vlastníctvo nehnuteľnosti pre vás vhodné, zvážte hlavne svoju finančnú stabilitu a svoju schopnosť zvládnuť všetky nové povinnosti a čo ste ochotný obetovať (napríklad obetovať : dovolenky, obedy v reštauráciach, fajčenie, alkohol atď..).
Prvá základná otázka pri kúpe nehnuteľnosti musí byť:
Akú nehnuteľnosť si môžem dovoliť kúpiť ?
Každý z nás by mal rád domov s množstvom priestoru a vybavenia, ale je dôležité byť realistický a udržiavať svoje túžby v súlade s vašimi príjmami.
Jedno z pravidiel je, že vaše mesačné náklady na bývanie by nemali presiahnuť 28% vášho priemerného mesačného príjmu pred zdanením.
Toto sa nazýva GDS ( Gross debt seruce rado) – pomer hrubej dlhovej služby.
Vypočítať si ho môžete veľmi jednoducho pomerom:
celkové náklady na bývanie
GDS = ——————————– x 100
hrubý rodinný príjem
Náklady na bývanie znamenajú aj správy hypoték, energie , dane atď..
Ďalej sa odporúča, aby vaša celková dlhová záťaž nepresahovala 40% vášho hrubého mesačného príjmu. Jedná sa o pomer celkovej dlhovej služby – TDS.
Vypočítať si ho môžeme takto pomerom :
celk. nákl. na bývanie+ostat. splát.
TDS = ——————————– x 100
hrubý rodinný príjem
Poskytovatelia hypotekárnych úverov používajú tieto pomery, aby rozhodli či spĺňate podmienky na získanie úveru a akú sumu sú vám ochotní požičať.
Majte na pamäti, že pri kúpe nehnuteľnosti nie je potrebné len zvážiť náklady na hypotéku a akontáciu. Musíte rátať aj s nákladmi na správu nehnuteľnosti, ako je údržba a daň atď…
Pokiaľ ide o údržbu, odborníci tvrdia, že máte počítať s tým, že každý rok vynaložíte na údržbu nehnuteľnosti 2% až 5% z hodnoty nehnuteľnosti.
Dôležitou súčasťou pred kúpou nehnuteľnosti je tzv: akontácia. Minimálna suma, ktorú by ste mali mať našetrenú pred kúpou nehnuteľností je od
10% do 20% z ceny nehnuteľnosti.
Dostupnosť vysnívanej nehnuteľnosti je taktiež výzva, ktorej pri kúpe treba čeliť, lebo hľadanie vhodnej nehnuteľnosti môže byť zdĺhavý proces.
Ponuka bývania sa mení každý deň!
Neexistuje záruka, že typ nehnuteľnosti, o ktorú máte záujem bude práve dostupná vtedy, keď vy budete pripravený na kúpu alebo, že o práve túto nehnuteľnosť nebudú mať záujem ostatní.
Zvážte oslovenie realitného makléra, ktorý sa špecializuje na oblasť, alebo oblasti, kde by ste chceli nakupovať.
Užívajte si život ako majiteľ nehnuteľnosti!
Život majiteľa domu znamená nové výdavky a zvládnutie niekoľkých výziev, ale to nič nemení na fakte, že kúpa vlastnej nehnuteľnosti je obrovský úspech.
To je niečo, čo si pripomeniete zakaždým, keď otvoríte dvere a vstúpite do svojho kráľovstva!
Autor článku : Ing. Mikuláš Cina
www.ahurareality.sk
Zdroje : Národná banka Slovenska, Nerdwalet, Investopedia, Wikipedia, Moneyweek, Index