Ako nakupovať nehnuteľnosť radí realitná manažérka Martina Pivarníková z AHURA REALITY, s.r.o.

Vlastníctvo nehnuteľnosti na bývanie je vyvrcholením veľkého sna každého človeka. Je symbolom finančnej istoty a stability získanej tvrdou prácou a šetrením. 

Proces kúpy nehnuteľnosti je vzrušujúci aj vyčerpávajúci zážitok, ale s pomocou správneho realitného makléra a niekoľkých užitočných tipov môžete vlastniť krásny – a cenovo dostupný – kúsok svojho životného sna.

V tomto článku si prejdeme kroky potrebné na hľadanie dokonalého domova a zodpovieme napríklad aj tieto otázky. 

Naozaj potrebujete realitného makléra ? 

Prečo potrebujete byť vopred schválený bankou ? 

Ako sa dohodnete s predavajúcim?

Kúpa nehnuteľnosti je veľmi významná udalosť. Je plná radosti a úspechu. Je to tiež jedna z najvýznamnejších finančných investícií, aké kedy urobíte. Keď vám vaše srdce hovorí, aby ste si kúpili majestátny dom so štítovými oknami, najprv si overte svoje finančné možnosti.

1. Začnime financiami a to získaním predbežného schválenia hypotéky.

Prvým kritickým krokom pri kúpe domu je zistiť, koľko si môžete dovoliť minúť. Takmer nikto si nekupuje dom za hotovosť. Namiesto toho dostanú kupujúci od banky úver nazývaný hypotéka . Úver splácajú pevnými mesačnými splátkami na základe celkovej výšky úveru a úrokovej sadzby. Predtým, ako začnete hľadať dom, musíte sa porozprávať s bankou alebo niekoľkými bankami, alebo finančným poradcom tak, aby ste získali predbežné schválenie hypotéky.

Banka vám položí sériu finančných otázok, aby určila koľko si môžete dovoliť platiť každý mesiac. Toto číslo určí cenové rozpätie cenovo dostupných domov. Hlavné čísla, ktoré chce banka vedieť sú koľko zarábate a koľko dlhujete. 

Dobrý rozpočet zahŕňa všetky vaše mesačné príjmy mínus všetky vaše mesačné výdavky: jedlo, plyn, nájom, elektrina, splátky dlhu, zábava atď. Úplný a presný rozpočet je najlepší spôsob, ako presne zistiť, koľko peňazí je každý mesiac k dispozícii na hypotéku.

Ak je toto číslo nižšie ako číslo banky, hrajte na istotu a riaďte sa svojimi výpočtami!

Predbežné schválenie znamená, že veriteľ vykonal základnú prácu v podobe stiahnutia vašej úverovej správy, skontrolovania pomeru dlhu k príjmu a vykonania dôkladnejšej analýzy vašej finančnej situácie. Výsledkom je oficiálny predbežný schvaľovací list, ktorý môže pomôcť uzavrieť obchod pri rokovaní s predajcom. Predajcovia vedia, že vopred schválená ponuka s väčšou pravdepodobnosťou povedie k dokončeniu predaja, čo ich môže presvedčiť, aby akceptovali nižšiu cenu.

2. Hľadanie tej správnej nehnuteľnosti.

Skôr než začnete hľadať online, sadnite si a premýšľajte o tom, čo „potrebujete“ a čo „chcete“. 

Začnite s vecami, ktoré nevyhnutne potrebujete: tri spálne, dvor, dobrá škola atď. Potom uveďte svoje želania: drevené podlahy, veľká kuchyňa alebo bazén. Keď budete mať na pamäti tieto rozdiely, môžete svoje hľadanie zamerať na domy, ktoré spĺňajú všetky vaše potreby a zahŕňajú aspoň niekoľko vašich prianí.

 Vždy buďte pripravení urobiť nejaké kompromisy, aby ste zostali vo svojom cenovom rozpätí!

Zvážte rôzne typy nehnuteľností ako sú byty, mestské domy a domy na vidieku atď. Zamyslite sa aj nad tým, aký štýl bývania sa vám páči: tradičný alebo moderný, tehlový?

 Aj keď sa tieto úvahy zdajú byť povrchné, možno zistíte, že vy alebo váš partner máte vyhranené názory.

Zo všetkých rozhodnutí, ktoré musíte urobiť pred začatím hľadania domova je pravdepodobne najdôležitejšie umiestnenie. Umiestnenie vášho domova odráža váš zoznam potrieb a želaní. Ak potrebujete ísť do práce pešo alebo na bicykli, hľadajte v blízkom okruhu svojho zamestnania. 

Ak hľadáte pokoj a ticho, vyhýbajte sa domom pozdĺž hlavných ciest.

 Kombináciou týchto požiadaviek stratíte menej času hľadaním na nesprávnych miestach!

 Uistite sa, že vyvažujete svoje krátkodobé potreby s dlhodobými cieľmi. 

Pri napätom trhu s bývaním nie je vždy možné každých pár rokov predať a kúpiť nový dom.

3. Potrebujete realitného makléra na kúpu domu? 

Všetci dobre vieme že, ktokoľvek s internetovým pripojením môže vyhľadávať a prezerať domy na trhu. Svoje vyhľadávanie si môžete prispôsobiť podľa cenového rozpätia, počtu spální, štýlu a umiestnenia a dokonca môžete kontaktovať predajcov, aby si dohodli predstavenie nehnuteľnosti.

 Ale prečo väčšina ľudí stále využíva realitného makléra?

Aby sme na túto otázku odpovedali, musíme si najprv definovať pojmy. 

Realitný agent (alebo realitný maklér) je všeobecný názov pre niekoho, kto má licenciu od štátu na pomoc ľuďom pri kúpe a predaji nehnuteľností. Realitní agenti poskytujú obrovskú výhodu, pretože poznajú proces a papierovanie. Majú vzťahy s veriteľmi a rozumejú miestnemu trhu.

Ako kupujúci nehnuteľnosti je však dôležité pochopiť, že väčšina realitných maklérov pracuje pre predávajúceho, nie pre vás. Dôvod je jednoduchý, pretože predávajúci je ten, kto platí províziu pri predaji domu, nie kupujúci. Keďže provízia realitnej kancelárie (zvyčajne 3 až 7 percent) je pri vyššej cene vyššia, je v záujme makléra zabezpečiť čo najvyššiu predajnú cenu.

Ďalšia vec, ktorú treba pochopiť, je, že väčšina realitných maklérov pracuje pre konkrétnu realitnú kanceláriu. 

Najlepším typom realitného makléra pre kupca nehnuteľnosti je maklér kupujúceho. Táto osoba podpíše zmluvu s kupujúcim, aby pomohla nájsť najlepší dom za najlepšiu cenu, bez ohľadu na to, ktorá osoba alebo agentúra ponúka dom.

3. Kto je agent kupujúceho? 

Agent kupujúceho je realitný maklér, ktorý pracuje výhradne pre vás, ako kupujúci nehnuteľnosti. 

Bežný realitný maklér sa stáva agentom kupujúceho podpísaním zmluvy s kupujúcim. Zmluva stanovuje, že agent sa bude snažiť dohodnúť najlepšiu cenu, zabezpečiť obhliadku nehnuteľnosti a zastupovať vaše záujmy počas celého procesu. To, čo poviete agentovi kupujúceho, ako maximum, ktoré si môžete dovoliť zaplatiť, zostáva dôverné. 

Ako nájdete agenta kupujúceho? 

Stretnite sa s rôznymi realitnými maklérmi a nechajte si od nich ukázať niekoľko domov. Hľadajte niekoho, kto skutočne rozumie vám a vašim konkrétnym potrebám. Dobrým začiatkom je požiadať priateľov a susedov o odporúčania.

Zaplatíte viac za agenta kupujúceho? 

 Vo väčšine prípadov si agent kupujúceho rozdelí províziu z predaja s agentom predávajúceho a vy nič neplatíte.

Venujte veľkú pozornosť zmluve, ktorú podpisujete s agentom kupujúceho. Zmluva môže konkrétne stanoviť, za čo bude zástupca odmenený. 

Keď sa rozhodnete pre realitného makléra, je čas začať hľadať dom!

4. Hľadanie nehnuteľnosti.

Či už podpíšete zmluvu s agentom kupujúceho alebo nie, váš realitný agent vám položí sériu otázok, aby presne zistil, aký typ domu hľadáte a kde. 

Spoločne vy a váš realitný maklér zostavíte zoznam najlepších domov, ktoré môžete osobne navštíviť. 

Toto je tá vzrušujúca časť!

 Väčšina prehliadok sa robí, keď sú súčasní majitelia mimo domu. V niektorých prípadoch je tu zástupca predávajúceho, aby vám povedal viac o dome. Ak nie, agent zvyčajne dodá vytlačený prehľad vybavenia domácnosti. Použite zadnú stranu hárku s zoznamom na to, aby ste si urobili vlastné poznámky o dobrých a zlých vlastnostiach nehnuteľnosti.

Je úžasné, ako rýchlo zabudnete na krásne schodisko alebo upchatý odtok v sprche, keď je to váš desiaty dom dňa!

5. Keď ste už našli svoj vysnívaný domov.

Po týždňoch, mesiacoch, dokonca rokoch hľadania ste našli dom, ktorý ste chceli. Spĺňa všetky vaše potreby a prekvapivé množstvo vašich želaní za prijateľnú cenu. Teraz ste pripravení začať fázu vyjednávania o kúpe domu. 

Je čas urobiť ponuku!

Koľko ponúkate? 

Každý chce získať dobrý obchod, ale o koľko nižšie, než je požadovaná cena, môžete ísť? 

A kedy je rozumné ponúknuť viac, ako je požadovaná cena?

Pripomeňte si, že existuje maximálna suma, ktorú si môžete dovoliť zaplatiť. Cieľom je zaplatiť ešte menej, čo vám poskytne viac priestoru vo vašom rozpočte.

Uvedená cena je určite kľúčovým ukazovateľom hodnoty, ale nie je jediným. Dobrým miestom, kde začať, je skontrolovať predajnú cenu domov, ktoré sa nedávno predali v tej istej oblasti. Váš realitný maklér vám môže poskytnúť komparatívnu analýzu trhu. Ak sú predajné ceny podobných domov približne rovnaké ako uvádzacia cena, potom viete, že ste na správnom mieste. Ak sú radikálne vyššie, môže to znamenať, že predajca skrýva chybu. 

Porozprávajte sa so svojím realitným maklérom o krátkodobých a dlhodobých cenových trendoch!

Ako dlho je dom na trhu a ako je to v porovnaní s ostatnými v tejto oblasti!

V zriedkavých situáciách, ak je neuveriteľne horúci trh s nehnuteľnosťami, je potrebné ponúknuť viac, než je požadovaná cena. Toto je niečo, o čom by ste sa mali podrobne porozprávať so svojím realitným maklérom, ktorý môže najlepšie poslúžiť vašim záujmom v potenciálne drahej ponukovej vojne.

Keď sa dostanete k cene, je čas zostaviť podrobnosti ponuky!

6. Prehliadka a kontrola kvality nehnuteľnosti

Profesionálna a dôkladná prehliadka domu je pri kúpe domu absolútne dôležitá. 

 Aj pri úplne novom dome sa môžu vyskytnúť skryté problémy, ktoré dokáže nájsť len odborník.

Váš realitný maklér vám môže odporučiť skúseného „inšpektora“. Ak nie, hľadajte niekoho, kto je certifikovaný v obore stavebníctva. 

Vaša ponuka na kúpu by mala byť podmienená výsledkami odbornej kontroly. To znamená, že ak sa pri kontrole zistí niečo ako napríklad praskliny v základoch, porušená statika atď. Vtedy môžete od zmluvy odstúpiť, prípadne môžete nechať predajcu opraviť problém k vašej spokojnosti.

Tu sú hlavné oblasti, ktorými sa môže odborník na stavby zaoberať:

• Ak existuje suterén alebo priestor na prechádzanie, existujú známky poškodenia vodou? 
• Sú na stenách alebo podlahe nejaké praskliny, ktoré by mohli naznačovať štrukturálne problémy?
• Má dom kvalitnú konštrukciu? 
• Je strecha v dobrom stave alebo ju bude potrebné čoskoro vymeniť?
• Je vodovodné potrubie správne nainštalované?
• Systémy vykurovania a chladenia?
• Elektorinštalácia?
• Fungujú okná a dvere správne?
• Fungujú spotrebiče v kuchyni správne?
• Existujú nejaké dôkazy o netesnostiach alebo plesniach v kúpeľniach?

Odborník na stavby vám poskytne vytlačenú správu o všetkom. Táto správa bude vašou muníciou, ak potrebujete opätovne prerokovať cenu. 

                                                Ak je nehnuteľnosť v poriadku, je čas pripraviť sa na veľký deň: stať sa majiteľom vašej vysnívanej nehnuteľnosti.

7. Kúpa nehnuteľnosti

Ak je všetko jasné, potom ste pripravení na jeden z najvýznamnejších dní vášho finančného života.

 Na záver sa vy a predajcovia – spolu s vašimi realitnými maklérmi – stretnete v konferenčnej miestnosti, aby ste podpísali najväčší stoh papierov, aký ste kedy videli. 

Keď odídete, budete mať hypotéku, vlastníctvo a kľúče od vášho nového domova!

 Gratulujem! 

Teraz sa môžete začať sťahovať a užívať si svoj nový domov.

Martina Pivarníková – realitný špecialista

 Som profesionálka vo svojom odbore – v prípade záujmu sa mi neváhajte ozvať!

Nájdete ma v realitnej kancelárii AHURA REALITY, s.r.o.

Auto článku: Ing. Mikuláš Cina 

zdroj: home.howstuffworks